Fiscale risico's die u loopt

Een hypotheek is voor een groot deel een fiscaal product. Juist daar zit het risico: de regels zijn ingewikkeld, ze veranderen, en de gevolgen merkt u vaak pas jaren later bij uw aangifte. Hieronder leest u waar het in de praktijk misgaat, wat wij daarvan wel voor u doen, en waarvoor u een belastingadviseur nodig heeft.

Onze grens

Wij zijn geen belastingadviseur

Wij rekenen met uw opgave en wij adviseren niet over uw aangifte. Onze vergunning is er voor advies en bemiddeling bij hypotheken en verzekeringen, niet voor fiscaal advies. Wat wij doen: wij signaleren de fiscale punten die wij in uw dossier zien, wij rekenen met de gegevens die u ons opgeeft, en wij leggen in uw adviesrapport vast welke aannames wij hebben gebruikt.

Wat wij niet doen: uw fiscale positie vaststellen, uw eigenwoningverleden controleren, uw aangifte verzorgen of beoordelen, en u adviseren over box 3, schenking, erfrecht of een eigen onderneming. Wij hebben geen inzage in uw belastinggegevens. Wilt u zekerheid, dan vraagt u dat na bij de Belastingdienst of laat u het uitzoeken door een belastingadviseur. Dat kost u daar een paar honderd euro en het voorkomt een misrekening over dertig jaar.

Twaalf valkuilen

Waar het in de praktijk misgaat

Deze punten komen het vaakst terug. Of ze voor u spelen, hangt af van uw situatie en van uw woonverleden. Herkent u er een, zeg het dan tegen ons — dan nemen wij het mee in de uitgangspunten en verwijzen wij u door.

Uw aftrek is al deels verbruikt

De aftrek van hypotheekrente geldt maximaal dertig jaar per eigenwoningschuld. Die klok loopt door uit eerdere jaren: had u eerder een eigen woning met aftrek, dan zijn die jaren al op. Wie denkt dertig jaar aftrek te hebben maar er nog twaalf over heeft, rekent zich rijk voor de tweede helft van de looptijd.

De eigenwoningreserve na een verkoop met overwaarde

Verkoopt u met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve. Gebruikt u die overwaarde niet in de volgende woning, dan is de rente over dat deel van de nieuwe lening niet aftrekbaar. Dit is de bijleenregeling, en het is de meest voorkomende fiscale verrassing bij doorstromers.

Geleend geld dat u voor iets anders gebruikt

Rente is alleen aftrekbaar over het deel van de lening dat in uw eigen woning zit. Financiert u een auto, een televisie, een studie, een boot of de woning van uw kinderen mee, dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar en verhuist het naar box 3. Ook meegefinancierde kosten die bij de aankoop van de woning horen vallen hierbuiten.

Overgangsrecht dat u kwijt kunt raken

Had u op 31 december 2012 al een hypotheek, dan mag die onder voorwaarden aflossingsvrij blijven met behoud van aftrek. Verhoogt u de lening, sluit u over of lost u helemaal af en leent u later opnieuw, dan kan dat recht geheel of gedeeltelijk vervallen. Dat is vaak onomkeerbaar.

Een oude kapitaalverzekering of spaarhypotheek

Een kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning of beleggingsrecht eigen woning kent een vrijstelling met strikte voorwaarden: looptijd, premieduur en de bandbreedte van de inleg. Wijzigt u de polis, de begunstiging of de lening waaraan die is verbonden, dan kan de vrijstelling vervallen en wordt het rendement belast.

Een lening van familie

Een familiehypotheek is fiscaal bruikbaar, maar alleen als de rente marktconform is, de voorwaarden schriftelijk vastliggen en u de lening jaarlijks in uw aangifte opgeeft. Bij de geldverstrekker uit de familie staat de vordering in box 3. Een te hoge of te lage rente kan worden aangemerkt als schenking.

Twee woningen tegelijk

Staat uw oude woning te koop terwijl u de nieuwe al bewoont, of verbouwt u de nieuwe woning nog, dan is de rente van beide woningen tijdelijk aftrekbaar. Aan die verhuisregeling zit een termijn. Verstrijkt die, dan verschuift de oude woning naar box 3 en vervalt de aftrek, terwijl de dubbele lasten blijven.

Een restschuld na verkoop

Verkoopt u met verlies, dan blijft een restschuld over. De tijdelijke regeling die rente over een restschuld aftrekbaar maakte, gold alleen voor schulden uit de jaren 2013 tot en met 2017 en is inmiddels uitgewerkt. Reken er niet op dat een nieuwe restschuld aftrekbaar is.

Verhuur, kamerverhuur of een ruimte voor uw bedrijf

Verhuurt u een deel van uw woning, zet u die op Airbnb of gebruikt u een werkkamer zakelijk, dan kan dat deel van de woning en van de schuld naar box 3 of naar uw onderneming verschuiven. Dat raakt de aftrek en soms ook de voorwaarden van uw hypotheek en uw opstalverzekering.

Scheiding of het beëindigen van samenwonen

Vertrekt een van u beiden, dan geldt voor de vertrokken partner een beperkte termijn waarin de aftrek doorloopt. Daarnaast spelen de onderlinge draagplicht, een eventuele alimentatiecomponent in de woonlast en de eigenwoningreserve van ieder afzonderlijk. Zie ook de uitleg over de draagplichtovereenkomst.

Eenmalige kosten: niet alles is aftrekbaar

Kosten die samenhangen met het afsluiten van de financiering kunnen aftrekbaar zijn: advies en bemiddeling, de notaris- en kadasterkosten voor de hypotheekakte, de taxatie en de borgtochtprovisie voor NHG. Kosten voor de woning niet: overdrachtsbelasting, leveringsakte, makelaar en bouwkundige keuring. Of de aftrek er voor u is, hangt af van uw aftrekruimte en van het bestedingsdoel van de lening.

De regels veranderen

Het tarief waartegen u mag aftrekken, het eigenwoningforfait, de regeling voor wie (bijna) geen rente meer betaalt en de vrijstellingen in box 3 zijn in de afgelopen jaren allemaal gewijzigd. Een berekening over dertig jaar gaat altijd uit van de regels van vandaag. Dat is een aanname, geen voorspelling.

Wat wij doen

Signaleren, rekenen met uw opgave, vastleggen

In de inventarisatie vragen wij naar uw woonverleden: had u eerder een eigen woning, genoot u toen aftrek, hoeveel jaren daarvan zijn verstreken, is er een eigenwoningreserve, en gebruikt u een deel van de lening voor iets anders dan de woning. Uw antwoorden gebruiken wij als uitgangspunt.

Die uitgangspunten komen letterlijk in uw adviesrapport te staan, in het hoofdstuk met aannames. Daar staat ook bij dat het om uw eigen opgave gaat en dat wij die niet hebben gecontroleerd. U bevestigt die opgave in uw eigen verklaring, vóórdat wij het advies uitbrengen.

Zien wij een fiscaal punt dat uw situatie wezenlijk raakt — een lopende kapitaalverzekering, een overwaarde uit een eerdere verkoop, een deel van de lening dat consumptief wordt besteed, overgangsrecht uit 2012 — dan benoemen wij dat en verwijzen wij u door vóórdat u een keuze maakt. Wij rekenen niet door wat de fiscale uitkomst voor u is.

Wat u zelf moet doen

Opgave doen van uw eigenwoningverleden, zo volledig als u kunt. Oude aangiftes, de nota van afrekening van een eerdere verkoop en oude polissen helpen daarbij.
Laten uitzoeken wat uw fiscale positie precies is, als die niet eenvoudig is. Bij de Belastingdienst of bij een belastingadviseur.
Ons melden als er iets verandert: verhuur, een verbouwing, een schenking, een scheiding, een onderneming aan huis, of een lening die u ergens anders voor gebruikt.
Bij uw aangifte zelf de aftrek opvoeren, of dat laten doen. Wij doen dat niet voor u.

Let op

Wat onze bedragen wel en niet zeggen

Netto maandlasten zijn een indicatie. U betaalt de bruto maandlast aan de geldverstrekker. Wat u via de aangifte terugkrijgt, hangt af van uw inkomen, de waarde van uw woning, uw vermogen en de belastingregels van dat jaar, en kan per jaar en per persoon verschillen.

De aftrekperiode in onze berekening is een schatting. Wij rekenen met de periode waarin u naar eigen opgave nog recht heeft op aftrek. Die opgave kunnen wij niet controleren. Voor een uitsluitsel moet u bij de Belastingdienst of een belastingadviseur zijn.

Aftrekbare eenmalige kosten noemen wij indicatief. Of en in welke mate u die kunt aftrekken, hangt af van uw eigenwoningschuld, de besteding van de lening en de regels van dat jaar. Aan onze indicatie kunt u geen rechten ontlenen.

Deze grenzen staan ook in onze algemene voorwaarden en in de opdracht tot dienstverlening, zodat u vóóraf weet waar onze verantwoordelijkheid ophoudt.

Twijfelt u of een van deze punten voor u speelt?

Breng het in de kennismaking in. Die is kosteloos, en wij vertellen u eerlijk of u hiervoor een belastingadviseur nodig heeft.

Afspraak maken Wat kost advies?