Home › Risico's › De woning zelf
Risico's rond de woning die u koopt
De meeste aandacht in een hypotheekgesprek gaat naar u: uw inkomen, uw lasten, wat er gebeurt als het tegenzit. Maar er is een tweede kant, en die kan net zo duur uitpakken. De woning zelf kan tegenvallen — bouwkundig, in waarde, in onderhoud of in de fundering. Hieronder leest u wat dat met uw financiering doet en wat wij daarin wel en niet voor u doen.
Wij beoordelen de woning niet — wij kijken of het te financieren is
Wat wij wél doen is dit: brengt u ons iets aan — een keuringsrapport, een taxatie, een opgave van herstelkosten of een VvE-bijdrage — dan kijken wij of het te financieren is en wat het met uw maandlasten doet. Kan het niet binnen de normen van de geldverstrekker, dan zeggen wij dat, liever vóór de koop dan erna. Verder vinden wij er niets van: of een woning een goede koop is, of de prijs klopt en of het onderhoud meevalt, is niet aan ons.
Daar hoort een consequentie bij die u moet kennen: wat u ons niet aanlevert, blijft buiten ons advies. Wij gaan niet op zoek, en wij melden niet uit onszelf dat er iets aan de hand zou kunnen zijn.
Wat u niet ziet tijdens een bezichtiging
Een bezichtiging duurt een half uur en u bent verliefd. Een bouwkundig keurder loopt dezelfde woning in twee uur na met een vochtmeter en een ladder. Dat verschil is precies waar het misgaat: dak, kozijnen, leidingen, vocht in de kruipruimte en asbest zijn de posten die achteraf duizenden euro's blijken te kosten.
Waarom het uw financiering raakt
- Achterstallig onderhoud komt terug in het taxatierapport. De taxateur noteert dan een bedrag aan direct noodzakelijk herstel, en de geldverstrekker kan dat bedrag in depot houden tot het werk is gedaan.
- Herstel dat u meefinanciert, verhoogt uw lening en dus uw maandlast. Meefinancieren kan alleen binnen de grenzen die de geldverstrekker en de waarde na verbouwing toestaan.
- Blijkt het pas na de koop, dan betaalt u het uit eigen zak, want uw koopovereenkomst is dan al onvoorwaardelijk.
Wat wij doen
- Wij regelen een bouwkundige keuring bij een keurder die uw geldverstrekker accepteert. Dat is een losse dienst; de keurder factureert zelf, meestal tussen € 350,– en € 600,–.
- Komt er een herstelbedrag uit, dan rekenen wij door of meefinancieren haalbaar is en wat het met uw maandlast doet.
- Wij adviseren u de keuring te laten doen vóórdat uw ontbindende voorwaarden verlopen, en anders een voorbehoud van bouwkundige keuring op te nemen.
Wat wij niet doen: het rapport inhoudelijk beoordelen of een second opinion geven op het werk van de keurder. Twijfelt u aan de uitkomst, dan vraagt u een tweede keurder.
Wat u betaalt en wat de woning waard is, zijn twee dingen
Uw geldverstrekker leent op basis van de marktwaarde uit het taxatierapport, niet op basis van wat u heeft geboden. Ligt de taxatie lager dan de koopsom, dan moet u het verschil uit eigen geld bijleggen. In een krappe markt is dat de meest voorkomende reden dat een financiering alsnog strandt.
Waarom het uw financiering raakt
- U mag maximaal honderd procent van de marktwaarde lenen. Overbieden betekent dus eigen geld, en dat bedrag kunt u niet meefinancieren.
- De verhouding tussen uw lening en de waarde bepaalt uw renteklasse. Een paar procent verschil in die verhouding kan over dertig jaar duizenden euro's aan rente schelen.
- Een modelmatige waarde — de schatting die u online ziet — is geen taxatie. Geldverstrekkers accepteren die maar in een beperkt aantal situaties.
- Daalt de waarde na uw aankoop, dan merkt u dat pas bij verkopen of oversluiten. U staat dan mogelijk “onder water”: de schuld is hoger dan de woning opbrengt.
Wat wij doen
- Wij zoeken een taxateur die in uw regio werkt en bij uw geldverstrekker is toegelaten, en geven de opdracht door. Ook dat is een losse dienst.
- Wij rekenen vooraf door wat er gebeurt als de taxatie lager uitvalt dan uw bod, zodat u weet hoeveel eigen geld u achter de hand moet houden.
- Wij laten zien in welke renteklasse u valt en wat extra aflossen daaraan verandert.
Wat wij niet doen: zeggen wat u moet bieden, of een taxatie beïnvloeden. Een taxateur werkt onafhankelijk en dat hoort ook zo; een taxatie die naar een gewenst bedrag toe wordt geschreven, is voor niemand iets waard.
De kosten die na de sleutel komen
Onderhoud is geen incident maar een vaste last, en hij staat op geen enkele hypotheekofferte. In onze wij rekenen er geen bedrag voor in. Wat uw woning aan onderhoud gaat kosten, hangt af van het type woning, de staat waarin die verkeert en wat u zelf doet; dat kunnen wij niet voor u inschatten en wij gaan het ook niet schatten. U moet daar zelf rekening mee houden en zelf voor reserveren.
Een veelgebruikte vuistregel is ongeveer een procent van de woningwaarde per jaar voor een eengezinswoning. Dat is geen norm en geen voorspelling: bij een oudere woning of een woning met achterstallig onderhoud ligt het hoger. Gebruik het om een gevoel te krijgen voor de orde van grootte, niet om mee te rekenen.
Waar u op moet letten
- Bij een appartement: de VvE. Vraag naar de jaarstukken, het meerjarenonderhoudsplan en de hoogte van de reserve. Een lage servicebijdrage is geen voordeel maar een uitgestelde rekening, en een VvE met onderhoudsachterstand kan tot een eenmalige heffing van duizenden euro's leiden.
- Bij een eengezinswoning: de grote posten hebben een levensduur. Een dak gaat veertig jaar mee, een cv-ketel vijftien, kozijnen twintig tot dertig. Weet u wanneer ze voor het laatst zijn vervangen, dan weet u wanneer de rekening komt.
- Bij verduurzamen: isolatie en een warmtepomp verlagen uw energierekening, maar brengen eigen onderhoud en vervanging mee. Zie verduurzaming.
Wat wij doen
- Is er een VvE, dan nemen wij de servicebijdrage mee in uw maandlasten. Dat is geen keuze van ons: die bijdrage is een vaste verplichting en de geldverstrekker rekent haar mee in de toets.
- Is er sprake van een onderhoudsachterstand bij de VvE, dan geldt daarvoor een toeslag op ons tarief, omdat het uitzoekwerk oplevert richting de geldverstrekker.
- Wij wijzen u erop dat onderhoud een vaste last is waarvoor u zelf moet reserveren, en benoemen het in uw adviesrapport als een post die buiten onze berekening valt.
Wat wij hierbij niet doen
- Wij nemen geen onderhoudspost op in onze berekening. In de doorrekening van wat u maandelijks overhoudt, staat geen bedrag voor toekomstig onderhoud. Houd daar zelf rekening mee: het komt bóvenop de lasten die u in ons advies ziet staan.
- Wij schatten niet wat uw onderhoud gaat kosten en stellen geen onderhoudsbegroting of reserveringsadvies op.
- Wij beoordelen de jaarstukken, de reserve of het meerjarenonderhoudsplan van een VvE niet inhoudelijk. Dat is werk voor een bouwkundige of uw aankoopmakelaar.
Het risico dat u vóór de koop wilt kennen
In sommige gebieden speelt funderingsschade, bijvoorbeeld door verzakking of een dalend grondwaterpeil. Het raakt uw financiering, maar het is een eigenschap van de woning die u koopt — en die moet u vóór de koop zelf laten uitzoeken.
Waarom het u raakt
- Herstelkosten kunnen fors oplopen en zijn vaak niet verzekerd.
- Funderingsschade kan de waarde van de woning drukken, wat gevolgen heeft voor uw hypotheek.
- Een geldverstrekker kan aanvullende eisen stellen of een deel van de koopsom in depot houden.
Wat wij hierbij niet doen
- Wij zoeken niet uit of uw woning in een risicogebied ligt en melden dat niet uit onszelf. Wij beschikken niet over gebiedsgegevens, komen niet ter plaatse en beoordelen de fundering niet. Gaat u er daarom niet van uit dat wij het zeggen als er iets speelt.
- Wij beoordelen een funderingsrapport niet inhoudelijk en doen geen uitspraak over de vraag of herstel nodig is of wat het kost.
Dit moet u zelf doen, vóórdat u tekent
- Uitzoeken of in de buurt funderingsproblemen spelen. Uw aankoopmakelaar, de gemeente en de openbare funderingsgegevens zijn daarvoor de bron, en het bouwkundig rapport zegt er vaak iets over.
- Bij twijfel een funderingsonderzoek laten doen, of in uw koopovereenkomst een voorbehoud daarvoor opnemen. Dat regelt u met uw makelaar, en het moet vóór het verstrijken van uw ontbindende voorwaarden rond zijn.
Wat wij wél doen
- Een funderingsonderzoek voor u regelen als u daarom vraagt. Dat is een losse dienst; het bureau factureert zijn eigen kosten.
- Brengt u ons een rapport, een taxatie of een opgave van herstelkosten, dan rekenen wij door wat dat voor uw financiering betekent en of meefinancieren mogelijk is binnen de normen van de geldverstrekker. Bij funderingsherstel geldt een toeslag op ons tarief, omdat het uitzoekwerk oplevert.
Wij kunnen niet altijd een oplossing bieden; soms is de uitkomst dat een woning financieel te risicovol is. Ook dat zeggen wij, liever vóór de koop dan erna.
Twijfelt u over een woning?
Leg het voor voordat u biedt. Dat kost u een gesprek en kan u een aankoop schelen waar u spijt van krijgt. De kennismaking is kosteloos.